Il camaleontismo alberghiero come soluzione alla crisi?

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Negli ultimi tempi si sono registrati, e si continuano a registrare, strani e interessanti fenomeni di “camaleontismo” alberghiero.

Abbiamo coniato il termine per indicare tutte quelle attività “collaterali” alle alberghiere che stanno nascendo sul mercato per soddisfare in vario modo la domanda di alloggi, temporanei o più stabili, con servizi annessi: non solo camere, dunque, ma camere con servizi accessori vari, camere e case private in affitto, camere “in leasing”, camere in prestito, camere in comunione dei beni, “camere- vacanza” etc. etc. etc.

Non siamo più ai concetti e alla classificazione, agli occhi della legge ancora valide (e anche le uniche ad essere attualmente contemplate dalle normative ) ma rigidi ed evidentemente ormai superati agli occhi del mercato, di hotel, Bed and breakfast, residence. Siamo ben oltre.

In alcuni casi ciò accade per far fronte alle difficoltà finanziarie delle strutture stesse, e dei loro proprietari: in un clima di grande crisi, con costi di gestione e costi fissi che si sommano a tasse e aliquote in aumento e rischiano concretamente di asfissiare il business, si cercano nuovi sbocchi. Non solo nuovi mercati, ma vere e proprie nuove soluzioni.

In alcuni casi anche abbastanza creative.

Non si può negare che, per quanto satura, la domanda (di alloggi a vario titolo, almeno) sia costante. Non si può neanche negare che alcune di queste nuove soluzioni, vuoi per il vantaggio di costi abbattuti (poiché abbattute sembrano essere anche le responsabilità fiscali), vuoi per la libertà di gestione e autogestione, vuoi perché sono diventati veri e propri fenomeni di costume, dichiarazioni d’intenti, e “mode”.

È il caso di Airbnb  che ha lanciato il fenomeno del turismo collaborativo (di cui abbiamo parlato qui): negli ultimi tempi i Governi (almeno quello italiano, che registrano dati preoccupanti sul successo del fenomeno ma non altrettanti introiti nelle proprie casse  visto che nemmeno la metà degli alloggi è regolarmente registrato o rispetta le normative vigenti) hanno tentato di dare un giro di vite alle evasioni, ma con scarso successo e azioni poco incisive.

La realtà degli affittacase e affittacamere privati, che si appoggiano a piattaforme che sono diventati temibili concorrenti non solo per i siti web degli hotel “tradizionali” ma anche per le grandi OTA come Booking, Expedia, e persino per gli aggregatori di offerte come Trivago, è più che fiorente. È in pieno boom.

Anche i Bed and breakfast continuano ad avere la loro fetta di mercato, fedelissima, soprattutto grazie a costi contenuti, e a quella loro particolare atmosfera, più “liberale” e casalinga, di sicuro vicina ai gusti di molti.

Dagli anni ’90 abbiamo ereditato le multiproprietà: una eredità ormai un po’ scomoda e antiquata per chi non se la sente di soggiornare anno dopo anno nella stessa location. Vacanze che vanno un po’ strette ai più, ma che hanno ancora il loro appeal.

Una variazione su tema dell’ultima ora sono invece i Condo hotel, che arrivano dall’America: uniscono l’utile del concetto della multiproprietà con servizi inclusi (si “comprano fette di tempo”, o periodi di vacanza di una unità abitativa, che però non è di proprietà e quindi non figura come seconda casa, e… su cui quindi non si pagano le tasse!) al dilettevole di poter usufruire di tutti i servizi connessi (i servizi hotel come pulizie, lavanderia, ristorante etc.) senza costi aggiuntivi e senza limitazioni ma  al solo prezzo “simbolico” di una notte di pernottamento (a fronte di un numero massimo di notti prestabilite).

Anche l’albergatore trae vantaggio da questa soluzione: in primis ha un reddito fisso che proviene dalla proprietà “nominale” dell’unità abitativa, e che lo aiuta a far fronte ai costi fissi di gestione della struttura, e secondariamente può continuare a fare revenue delle proprie unità quando queste non sono occupate. Il prezzo è solo il cambio di destinazione della propria attività, che attualmente all’estero è possibile (legalmente, non più “hotel” ma “condominio”) e una piccola percentuale di “commissione” sugli introiti derivati dalla rivendita, da versare al “proprietario nominale”.

Il ritorno di un investimento di questo tipo è sicuramente maggiore, a fronte di costi di gestione inferiori, rispetto a quello di un business alberghiero “normale”, soprattutto nel caso si sia in grado di fare revenue intelligente o si goda di una location o caratteristiche particolari, in grado di posizionare il prodotto su fascia alta (non è un caso che tutti i condo hotel siano di categoria 5 stelle o lusso).

Come vedete, dunque, le soluzioni proposte dal camaleontismo alberghiero sono molto varie e ingegnose, e prosperano… almeno finchè la legge e il Fisco non ci mettono becco, chiedendo il proprio obolo e andando a erodere la fetta di guadagni del proprietario o gestore degli immobili.

Ma, ci chiediamo, quante di queste proposte reggeranno davvero alle sollecitazioni del mercato? Quante sapranno costruirsi la propria nicchia e installarcisi con fermezza? Quante svaniranno in una bolla di sapone, o cederanno alle pressioni fiscali (se mai ne saranno fatte)? Quante potrebbero prendere piede anche in Italia, e come, e quanti albergatori sarebbero propensi a fare una scelta di questo tipo?

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